Guida al Condominio

Condominio: Domande Frequenti

In questa sezione troverete alcuni quesiti normalmente posti all’amministratore.

Ho locato un appartamento di mia proprietà, sito nel centro storico della mia città, ad una società; questa mi chiede di poter installare un condizionatore d'aria sul balcone; preciso che il balcone affaccia all'interno del cortile condominiale e non sulla strada; posso autorizzare l'installazione senza il permesso dell'assemblea di Condominio?

Prima della riforma del 2013 la risposta sarebbe stata sicuramente positiva, in quanto l’installazione sarebbe avvenuta nello spazio di proprietà esclusiva.

Ma con la riforma entrata in vigore nel 2013 molte cose sono cambiate. La legge di riforma (legge n. 220/2012), al riguardo, ha inserito a pieno titolo la facciata nella più ampia categoria delle parti comuni di proprietà di tutti i condomini. L’antica questione dell’impatto visivo che il manufatto di condizionamento può comportare sul decoro dello stabile non riguarda, però, esclusivamente la parte esterna dell’edificio, coinvolgendo altresì altre parti comuni del condominio.

La Cassazione, con la sentenza del 13 maggio 2013 n. 11386, ad esempio, ha condannato due condomini a rimuovere due impianti posizionati nell’androne del fabbricato in ragione del fatto che quest’ultimo, oltre ad essere destinato al libero transito dall’esterno verso il cortile interno del comprensorio, serve a preservare il decoro in riferimento all’ingresso stesso a prescindere dalle condizioni estetiche. Il concetto di decoro architettonico coincide con l’insieme di tutte le strutture che contraddistinguono esteticamente l’edificio, arrivando a conferire al medesimo una distintiva fisionomia.

Per questo motivo, anche il decoro architettonico è considerato un bene comune il cui mantenimento va salvaguardato indipendentemente dalla validità estetica delle variazioni che s’intendono apportare. Sia in caso di edifici di pregio, che in relazione a fabbricati di categoria ‘popolare’, la violazione del decoro architettonico viene a configurarsi ogni volta che si realizzano opere che cambiano l’originario aspetto condominiale, anche soltanto per singole unità o limitati elementi. Diventa, dunque, chiaro come l’installazione di un condizionatore di ingenti dimensioni nella parte esterna di un edificio, così come nella correlata sezione interna, possa determinare un’alterazione del decoro architettonico e conseguentemente un deprezzamento dell’intera struttura condominiale. I condizionatori, poi, si connettono anche al problema delle immissioni. L’impianto, infatti, non può comportare immissioni giudicate intollerabili in direzione della proprietà vicine. In riferimento invece al rumore, i giudici hanno specificato che sono le immissioni sonore che vanno oltre i tre decibel ad eccedere la c.d. rumorosità di fondo, e cioè l’insieme dei rumori di diversa origine che sussistono ‘normalmente’ nel contesto ambientale specifico.

La condanna penale può scattare anche nei confronti di coloro che installano impianti di condizionamento rumorosi all’interno delle rispettive abitazioni o nelle sedi delle proprie attività professionali. In tal caso, infatti, viene a configurarsi il reato di disturbo della quiete pubblica, in riferimento specifico alle persone che risiedono negli alloggi limitrofi, anche se a lamentarsi dell’eccessiva rumorosità sia un solo nucleo familiare.

L’interdizione dell’installazione di un impianto nella facciata condominiale, se espressamente prevista dal regolamento predisposto dal costruttore del caseggiato (c.d. contrattuale) e accolta dai singoli acquirenti degli appartamenti negli atti di acquisto o viceversa deliberata dalla totalità dei condomini, risulta incontrovertibile per tutto il condominio. In tal senso, appare opportuno verificare anche che non sussistano particolari limitazioni all’interno dei regolamenti comunali perché proprio quest’ultimi, infatti, possono contenere, ad esempio, il divieto di installare condizionatori sulle sezioni esterne di tutti gli stabili del centro storico.

Vorrei sapere se l'Amministratore di uno stabile è tenuto per legge ad avere un conto corrente bancario o postale per depositare e prelevare le somme per le spese dell'immobile. Vorrei anche sapere se il conto deve essere intestato al condominio o può essere a nome dell'Amministratore.

Risposta prima della riforma: NO

Dopo la L. 220/2012: ASSOLUTAMENTE SI. Il conto corrente, bancario o postale, dovrà essere intestato al condominio e di facile accesso, per il tramite dell'amministratore, da parte dei condomini che possono chiedere di prenderne visione e, a proprie spese, estrarre copia della rendicontazione contabile. La firma e la gestione del conto rimangono sempre e comunque all'amministratore nella sua qualità di rappresentante dei condomini all'uopo nominato con apposita delibera.

Esistono limiti all'orario di accensione dell'impianto di riscaldamento?

I limiti di esercizio degli impianti termici sono differenziati a seconda della zona territoriale ove ha sede l'edificio. La legge prevede che le ore giornaliere e i periodi annuali di accensione dell'impianto di riscaldamento siano suddivisi in sei zone. I condomini interessati possono chiedere ai rispettivi Comuni informazioni circa la zona in cui rientra il loro edificio, il periodo di accensione previsto dalla legge e le ore giornaliere in cui l'accensione è permessa. I sindaci dei comuni ove ha sede l'edificio, su conforme parere della giunta, possono ampliare, per comprovate esigenze, i periodi annuali di esercizio e la durata giornaliera di accensione del riscaldamento.

Cosa può fare un condomino se nel piano soprastante o nell'appartamento vicino vengono svolte attività rumorose?

Bisognerà rivolgersi all'Amministratore chiedendogli di far rispettare il regolamento condominiale, il quale certamente prevede il divieto di attività rumorose anche nelle parti di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale. Se l'intervento dell'Amministratore non dovesse essere comunque sufficiente, non resterà che adire l'Autorità Giudiziaria competente che per questi casi è il Giudice di Pace. E', in ogni caso, importante rammentare che anche il codice penale punisce che attraverso rumori molesti disturba le occupazioni o il riposo delle persone; pertanto, il condomino interessato potrà anche esporre denuncia-querela contro il vicino rumoroso (rif. Art. 659 c.p.)

Quando un condomino viene danneggiato per deterioramento della sua proprietà esclusiva a causa di un guasto fortuito di una tubazione condominiale, ha diritto di essere risarcito?

Si, ogni danno provocato per incuria o accidentalmente deve essere risarcito dal proprietario del bene che ha causato il danno. Nel caso in esame, il condominio (o per esso l'assicurazione) dovrà risarcire il condomino che ha subito il danno. Occorre però ricordare che, per quanto riguarda l'individuazione delle parti comuni, bisogna far riferimento in primis , all'art. 1117 c.c., tenendo presente che le tubazioni dell'acqua sono comuni sino al punto di diramazione della colonna portante. Dal punto di diramazione diretta ai singoli alloggi, i tubi sono di proprietà del titolare dell'alloggio. Pertanto, se il guasto si verifica dopo la diramazione, il proprietario dovrà prevedere non solo alla riparazione del guasto ma anche al risarcimento dell'eventuale danno provocato a terzi.